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地产营销策划

时间：2024-07-21 12:58:03 阅读我要投稿

地产营销策划篇1

　　一、营销组织

【必备】地产营销策划5篇

　　为确保**花园项目的入市成功和销售目标，本公司将以独家代理及全程跟踪的方式为本项目服务，针对本案成立专案小组，帮助发展商组织营销工作，包括：市场分析、产品调整、产品包装、营销推广及销售组织等工作。

　　近期，本专案小组将围绕着20xx年8月上旬展开的产品包装、营销推广、销售组织中的内部认购登记和9月中旬的正式发售（具体时间根据销售证取得进行调整）两个时期开展各项工作。此时期我方的工作重点为：配合发展商协调广告公司、模型公司和装饰公司的各项工作进度，配合策划部、销售部提出策划方案的具体实施，协助设计院进行产品的最终优化调整，为各项工作的有效进展创造条件。

　　我方的营销组织框架和工作流程如下：

　　1、营销组织架构

　　2、工作流程

　　为保证本案的成功营销，各相关单位应遵循“一切为了销售”的原则，分工不分家地展开工作，有关流程如下：

　　二、市场营销中可能遇到的不利局面的调整措施

　　在入市销售过程中会发生许多变化，为确保各时期销售的成功，我们有必要组织和动员各方力量，提前做好应变准备。现阶段，除加强营销组织力量外，还应增设1~2名有一定市场经验和营销经验的骨干力量，集中统一管理，分工责任，对以下方面有所准备：

　　1、竞争对手较有压力的入市策略

　　由于本项目的潜在竞争对手较多，他们的开盘会对我们的销售形成较大冲击，致使客户分流；那么，整体实现11000元/平米的销售均价及绝对利润就会变得较为困难，为此我方建议如下：

　　（1）、在参考开发商的价格底限要求基础上，建议采取以9500~9600元/平米（精装修）的均价入市，确保优质又优价，与其它竞争对手处于同一起跑线上，价格制定灵活又有弹性。

　　（2）、确保于20xx年8月上旬可以开始进行入市推广的`工作计划，以先期抢占市场份额。

　　（3）、确保于20xx年5月下旬可以开工，以早期树立项目形象，展示开发商实力，增强客户信心。

　　（4）、随时关注CBD内其他新盘的一切变化，提前预测其可

　　能采用的方式、方法，做好针对性的准备；如果其采用低价入市的方法来配合销控，建议本案采用随行就市的态度——以某个阶段所推出某些房型折扣点和优惠方式不同的方法进行销控，采用增加折扣，价格明升暗降的方法来变相吸引客户；但不到万不得以决不可降价，降价会打击客户购房可保值、升值的信心，使其观望度增加，并且会对先期已完成的销售带来许多不必要的麻烦。

　　2、根据工期进程进行的策略调整

　　以上的计划是在样板间、卖场包装、工地整妆等一切跟进、配合顺利的条件下进行的，假若其中某个环节出现问题，如工期拖延等的情况下，我们认为仓促进入认购期也是有必要的；前期进入市场、探测市场将有利于开盘前销售策略，还可在旺销期众多项目一起开盘来临之前吸引市场目光；因此我们认为应按照计划于20xx年9月上旬（或中上旬，初定）开盘认购，8月30日打出第一期广告。

　　3、对可能形成“有价无市”的调整

　　就目前而言，价格仍是客户所最关注的因素，也是一个项目能否达到销售目的的决定性因素之一。就本项目所定开盘9500~9600元/平米的平均价格而言，仍存在着一定的市场空间，但我们的定价能否达到预期目的，能否完成预期的销售，还有待市场的检验。从价格来说我们能否完成，面临着两种压力：第一，在广告力度、广告投放有保证的前提下，市场认为价格偏高，无法达到预期的目的，我们应在维持广告投放的前提下，加大优惠折扣点，公平的讲较低价位的销售实现更现实，高价位的销售则会较为痛苦；第二，认购期内，市场竞争情况发生变化，本区域内出现较低价位、较大规模社区投放进入市场，建议在其公开发售进入市场时我们销售价格也相应调低，并加大广告投放力度。

　　4、广告没有达到预期销售目的的调整

　　广告能够有效的传递信息，是有效促销手段，也是本阶段达到既定销售目标的重要手段之一。广告的投入必须与销售挂钩。

　　现阶段广告的效果有三个，一是能否很好地传达本产品的主题概念，包括：主要创意、设计主题、方案、表现手法、发布版面等；二是能否将客户对本产品主题概念的关注，有效地转变为关注“**花园”；

　　三、实现产品主题卖点有效传达的保证措施

　　1、与较有创意和发布能力较强的经开发商认可的广告公司保持联系，进行概念方面的有效沟通。

　　2、与有组织能力的曾举办过各种营销活动的专业公司进行有效沟通（也可以与广告公司合二为一）。

　　3、由于本楼盘规模较小，广告传递的长期作用将以成本较低的路牌广告和导向路牌广告，针对客户习惯的报纸DM插页和千人成本较低的广播电台—北京交通台为主，在推广的各阶段附以高档直投杂志。

　　4、在报刊广告的投放上，应适当集中广告投放资金，广告媒体不宜太多、时间不宜过长。

　　5、围绕“健康·运动”为主题推广活动应贯穿于销售过程始末。

　　6、项目专案组应在每期广告推出后，及时在销售现场进行销售的数据统计、整理分析，以了解客户的需要和客户关注的内容，了解各种促销手段的成效性，便于销售调整，必要时进行项目拾遗或产品的重新包装。

　　7、销售进程的调整

　　按照计划，我方打算在北京的秋季旺销期来临之前，即20xx年9月上中旬开盘销售，8~9月间进行约28天的推广周期，我们预计开盘后2个~3个月内因为季节和新楼盘的上市、项目的主体即将封顶等诸多因素的作用会形成一个旺销期（即20xx年9月中旬至12月），然后关注的新鲜点会逐渐减弱，销售会渐入平淡；进入20xx年3月中旬，由于季节的原因和项目的现房在即，经过市场炒作本项目将进入第二个旺销期，在两个旺销期内，我们

　　计划完成销售总额的50~60%。当然，这还需要根据市场竞争的改变随时调整。为加强淡销阶段的销售进程，完成销售目标，我们建议：

　　1、适当加大发展商主管销售经理的折扣点（如加大1~2%），用灵活的、弹性的价格掌握主动，吸引客户成交；

　　2、制定阶段内定房的优惠措施；

　　3、适当加大报刊广告的投放力度；

　　4、为保证均衡出货，调节供求，制造抢购气氛，提高销售速度，把握销售控制，执行分批限量销售是非常关键的；

　　5、在本案的销售过程中我们会自始至终执行本套推广组合策略，整合资源完成销售目标。

　　四、销售现场管理

　　1、销售现场实行销售经理负责制

　　2、售楼处位置选择

　　建议在南侧加油站位置搭建临时售楼处，售楼处装修要与产品定位风格相一致，色彩要有冲击力，最好能有1~2套样板间，样板间装修要体现高档、尊贵、现代、细腻的风格；总之，售楼处一定要有品位，它是产品品位、开发商品位的缩影，正如古语所云：“窥一斑而是全豹”。

　　3、工地包装要与产品定位相吻合

　　4、各种销售工具要实行统一设计与制作，确保按时、保质、保量完成

　　附：建议合作方式

　　一、独家代理，代理费以2.3%为基本标准。

　　二、代理期限可根据开发销售进程确定。

　　三、具体事项将在合同中详细约定。

地产营销策划篇2

　　前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

　　××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

　　××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。

　　本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。

　　项目总投资约1800万元。

　　经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。

　　根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

　　一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。

　　概括本项目的`营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

　　二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

　　1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

　　2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

　　3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

　　4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

　　5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

　　三、销售目标及目标分解1.销售(招商)目标2.销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

　　五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

　　(一)项目入市时机及姿态1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。

　　2.入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

　　(二)价格定位及价格策略1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

　　2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。

　　3.价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

　　六、宣传策略及媒介组合(一)宣传策略主题1.个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

　　2.区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

　　3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

　　(二)宣传媒介组合1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

　　2.开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。

　　3.开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

地产营销策划篇3

　　引言

　　近几年，我国房地产行业快速发展，成为现代经济体系中的重要组成部分。同时，受到新营销思想的影响，房地产企业一般会采取多种营销方式，保证自身推广行为能达到预期效果。但从当前房地产企业营销策划的实际情况来看，其中存在多方面问题，严重影响了房地产营销策划整体效果。因此，需要加深对房地产营销策划现存问题的认识，再提出相应的解决措施，为推动房地产企业快速发展奠定基础。

　　1.房地产营销策划的含义

　　所谓房地产营销策划，就是在综合整合营销学的相关概念，由最初的市场调研开始，对房地产产品、设计观念、设计特点、产品定位、企划创意等项目进行整合，通过充分向消费者传递自身积极的营销思想，最终提高企业效益。从整个流程来看，房地产企业通常会通过市场调研，全面分析消费者的基本需求，再通过市场细分对消费者进行定位。其内涵主要包括：（1）房地产市场营销策划的主体是房地产品牌，通过在房地产领域综合利用多种营销概念，对其销售行为进行策划的一种活动；（2）在当前房地产营销过程中，主要以企业发展战略为核心，构建完整的市场营销、预测体系；（3）房地产的营销策划行为具有明显的目的性，以实现利润最大化为最高宗旨。

　　2.房地产营销策划存在的主要问题

　　2.1市场调研不足

　　市场调研是开展营销策划的前提，其调研质量对整个营销行为产生重要影响。但当前房地产企业普遍存在市场调研不足的现象，主要表现为：（1）市场调研资料不全面，不能成为科学的资料基础；（2）市场调研目标模糊，不能根据企业要求合理筛选资料，出现调研资料繁杂的现象。

　　2.2目标市场不明，市场定位模糊

　　在当前市场定位中，主要是以消费者的某项需求为基础，以消费需求、消费能力全方面划分消费群体。对房地产企业而言，其在细分市场顾客群体时，不能正确认识到不同消费者中存在的共性与差别，制定统一的标准去展开市场营销，导致消费者对企业的服务评价不高。另一方面，在市场影响过程中，企业忽视了对市场结构、企业目标等要素的整合，导致整体市场结构失衡。

　　2.3产品卖点把握不准，文化营销面临困境

　　产品卖点是本产品明显区别与其他企业产品的核心，而在当前的营销过程中，房地产企业的营销口号几乎千篇一律，主要表现为：低首付、低利息、赠送空间等几方面，缺乏对顾客的吸引。在此背景下，房地产企业的文化营销面临困境，难以赋予产品、品牌等更具代表性的内涵，更无法建立相应的营销形象。

　　3.房地产营销策划的对策

　　3.1加强房地产市场调研与预测

　　在市场调研中，相关人员可以模块化工作理念处理相关内容，将市场调研与预测工作划分为多个模块，通过逐一解决不同模块的要求，最终达到市场调研目标。

　　在落实模块化工作理念的过程中，可以设置以下几个模块：（1）准备模块。制定调查问卷，调查问卷内容应包括受众喜爱的户型、能接受的房屋价格、希望在购房过程中得到的服务等；（2）市场调研模块。充分借助当前微时代的大背景，以微信、微博为平台，展开市场调研工作，对于每位认真填写调查问卷的受众，可以添加其关注，以提高受众参与市场调研的积极性；（3）数据分析模块。根据市场调研结果，整合调查问卷内容，判断不同用户的.需求，进而建立扇形图，以真实反映不同群体的购房意向。

　　3.2明确目标市场，科学市场定位

　　科学定位市场的核心，就是以“求同存异”的思想判断消费者的购房需求，在通过聚合消费者的偏好后，正确判断消费者的购买行为，并确定最终的分散偏好、集群偏好等。例如，在市场定位中，需要正确认识到本价格段位、本户型等在消费者心中的地位，确定其基本消费需求，并确定在市场定位，应该选择集中化处理形式还是选择专业化处理形式。

　　3.3实事求是，避免故意炒作

　　在营销策划过程中，策划人员应该根据客户的不同需求来对产品进行细分。就房地产实质来看，一个开发项目具有很多的卖点，包括住房规划、配套设施、物业等，而策划人员就需要根据自身产品卖点，并结合消费者的实际需求，促使消费者完成消费。在策划过程中，要做到实事求是，充分告知消费者本楼盘项目的主要特点与内容，保证消费者能享受与广告宣传相一致的待遇；同时在客观行动上，要做到细微谨慎，避免引起“炒作”之嫌。

　　3.4注重广告品质，重视广告创意

　　在房地产广告策划中需要认识到：企划创意是对主体进行抽象渲染的过程，保证客户能更好的认知本产品，并产生购买冲动。在提高广告品质的过程中，需要以消费者的注意力、识别力、需求性等为评价标准，并以艺术展现的方式表达本企业的企划创意，使广告内容能贴近消费者生活，提高消费者对广告内容的认可度。

　　一般在广告投入过程中，针对性销售成为当前房地产销售的主要趋势，主要表现为：销售对象具有一定的固定性，主要集中在26-35岁的年轻人、35-50岁的中年人两大块。

　　3.5重视媒体运作，提高社会知名度

　　媒体是促进消费的主要载体，为保证营销行为能达到预期效果，需要重视媒体运作，不断提高企业社会知名度。从当前房地产企业所开展的营销策划内容来看，图片宣传所占的比例最大，约占63.4%的比例，其次为广播电视广告。然而，随着现代人们生活节奏不断加快，这种传统的媒体宣传形式难以达到预期效果，因此，迫切需要一种更具有时尚性的广告传播方法。目前，手机的推广范围不断扩大，以手机为媒介成为当前媒体运作的主要方式。例如，可以与本地的微信运营商取得联系，在售楼中心附近展开微信传播，通过建立相应的公共账号，邀请消费者关注，并依靠微信红包等新兴手段，对关注的人群进行随机奖励，以激发受众参与度，促使其能潜移默化的接受广告信息。

　　同时，以体验、实景呈现为代表的房屋销售模式在我国普遍开展，在该模式的销售中，可以将优秀的物业服务、良好的区位条件、美观的建筑布局为切入点，通过适当提高绿色植被在体验房屋中所占的比例，让体验者感受到一种亲近自然的氛围，有利于加深其对该品牌的认可度，最终完成销售。

　　结束语：

　　主要讨论了房地产营销策划现存的问题与对策的相关问题，对工作人员而言，在当前房地产营销策划的过程中，需要充分认知当前房地产营销中存在的问题，并结合多种新型手段展开营销，确保相关行为能达到预期效果，为企业创造更多利润。

地产营销策划篇4

　　一、房产活动营销概念

　　“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。

　　二、房产活动营销产生背景

　　纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。

　　三、房产活动营销发展阶段

　　1、促销活动——

　　简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。

　　2、行销企划——

　　相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源最优化配置的基础之上。

　　3、营销战略——

　　是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销行为，不单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯穿于企业经营行为的每一个环节和每一个细节，包括经营理念、组织架构、社区生态环境与邻里沟通，是通过满足对购房者需求和欲望，将购房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所拟定出最佳营销计划。

　　小结：

　　纵观房产活动营销发展过程，显然能纳入到整体营销战略高度上的活动无疑更符合时代发展的趋势。但目前现状是，房地产活动营销的三个层次依然相互并存、共同发展的，它们在不同的程度上服务于不同的房地产企业。

　　四、房产活动营销策略分析

　　房地产营销中的“活动营销”策略，是基于其产品销售的独特性、艰巨性、创造更加强烈高效的“信息传递”手段，尽可能实现楼盘销售的短时间、高效率。

　　第一，“活动营销”策略，要努力传递楼盘信息中的独特内容——即楼盘所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一块生地上，活动营销显示出它独特的功效。

　　第二，信息传递的方式必须是独到的、精彩的——即尽可能引起轰动效应。为了获得信息传递的高效性，楼盘产品信息的传递，必须要制造具有轰动效应的“新闻事件”、具有高度独创性的特色活动，以独特的“形式”，高强度的刺激性特点，使消费者对“活动”感兴趣，进而向消费者传递产品信息、企业形象信息等，目的在于使特定公众有意识、主动性地接受到产品的独特信息。

　　第三，信息传递的对象应该“准确”——必须是针对特定的公众。一个产品所针对的“公众”与普通公众不是一个概念，那些有可能成为该产品的消费者的人群，才是该产品所对应的公众。

　　五、常见房产活动营销手法列举

　　1、按市面上的房产活动营销呈现状况---即横向按市场面展开

　　⑴ 产品说明会——

　　目的是通过一个互动性很强的`说明会，开发商、建筑师、景观师、合作商家等轮番上台，对房产品进行全方位的演讲，把楼盘中的细节、配套、理念传达给业主和意向客户。

　　⑵ 客户活动——

　　在房地产楼盘销售的整个时间序列上，选择一个或几个关键性的节点，安装“发动机”，“助推器”，举办各种类型的促销活动，即可以单独也可以连成一个整体如文化周、地产节等，以便给一个特定楼盘的品牌建设或销售工作合力加速。

　　⑶ 体验活动——

　　房地产体验活动涵盖从产品设计一直到营销推广整个过程的每一个环节，是在整个营销的过程中，一切围绕着购房者这个中心来设计的营销方法。如样板间试住、业主联谊会、风情节等

　　⑷ 展览活动——

　　分常规展览（如各地假日大型房展会）和特色展览（结合楼盘特质、属地、属性举办如摄影、奢侈品比照等相关展览）两大类，前者通常带有更多地承担楼盘亮相、累计客户和促进销售作用，后者则常常是对楼盘的定位、形象的最大支撑。

　　⑸ 客户会形式——

　　售楼之前先售会。客户会涉及到开发的每个环节，后期的物业管理，入伙后业主的生活，这类客户会一般都是由品牌开发商所推崇，其操作无非就是进行积分兑付会刊、活动、优惠商家、银行卡等工作。

　　⑥商家联盟方式——

　　通过发展VIP会员，举办相关活动，给予购房或介绍朋友购房积分的形式，甚至发放商家联盟优惠卡来吸引客户。这种延伸性的价值服务对提高品牌的美誉度，促进销售起到了积极的作用。

　　⑦聘请代言人手法——

　　品牌是一种投资，房产企业聘请形象代言人，其实就是它树立品牌形象的一个重要外在表现。明星做产品和项目的形象代言人，对明星和商家而言，乃双赢之举，前者赚了银子，后者则借明星形象打造出了高知名度。

　　2、按市面上楼盘的推广实战思路---即纵向按楼盘销售周期展开

　　⑴导入期

　　作为初期的讯息传播，重点在引起消费者的好奇与期待，吸引购买者的注目和行动。因此，活动目标应定为“造势、聚揽人气”，活动参与者应定位为以目标客户为主，面向广大市民，活动形式多种多样，但都要求具有轰动性，如采取向社会公开征集项目案名等。

　　⑵预热期

　　为求迅速地进行市场告知,积累有效客户,唤醒潜在客户,由最初导入期的大张旗鼓转变为活动的形式,如采取签约具有一定知名度的形象代言人，或采用面谈会、参观团、展览会、客户会等方式来预热楼盘。

　　⑶售楼处公开期

　　售楼处是一个产品形象和公司形象的窗口,对售楼处的建立,也就标志着一个新的楼盘的崛起。所以，对售楼处的启动和开放都要有重大的活动支撑。如采取售楼处的启动仪式、售楼处的开放活动、大型产品说明会等形式，吸引社会的关注。

　　⑷ 开盘期

　　楼盘被正式推向市场,其活动营销策划的主要目的是产生最大效益的“销售力”。活动目标应定位于展示楼盘特色品质，打造社区文化；活动参与者应具有针对性，应定位为业主和目标客户；活动形式可定位为在社区内的会所或售楼部或园林景观带等场所内进行的文化艺术活动。如采取邀请政府相关领导及代言人参加开盘剪彩仪式，引起社会及媒体的关注。

　　⑸ 强销期

　　为公开期后的续销行为，也是销售目标量最大的时期，考虑到形象的初步树立，这一阶段的主要任务就是强力凸显主要卖点，丰富支撑品牌的形象。活动营销目的在于如何点燃消费者的购房置业热情，加快楼盘的销售进度。此期间往往是多种营销方式结合的组合营销，如采取短期内的系列化活动等。

　　⑥持续强销期

　　在销售持续期，活动营销一方面要为项目销售服务，另一方面是为了提升楼盘品牌和发展商品牌服务。如采取一方面可定位为面向目标客户的体验活动及商家联盟促销活动，另一方面定位为面向业主和广大市民的社区文化艺术活动。

　　⑦尾盘期

　　指在楼盘中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋。由于位置、面积等原因制约，尾盘促销的主要方式是降价或通过赠送等活动来变相降价，如活动中价格策略的采取运用等。

　　⑧清盘期

　　在销售的最末期，为使产品尽快的去化，如采取组织大型的抽奖活动，送大礼等活动营销方式或进行有针对性的DS活动，对知名企业和厂家进行一对一的专人推广。同时，形式、价格上的优惠，吸引企业购房做福利房。

　　六、成功活动营销借鉴

　　1、各地楼盘成功案例举要：

　　①聘请代言人手法——

　　楼盘名：北京星河城

　　20xx年3月，星河城正式推向市场，葛优形象先声夺人，一鸣惊人，成为南城尽人皆知的新楼盘，力助星河城创造了30天销售800套的市场奇迹。

　　李小双与葛优双星携手代言，再次提升了星河城二期的知名度，不到两月的时间二期近400套住宅便已几近售罄。

　　1000万元聘请关之琳担任形象代言的三期，星河城在市场实践中所独特形成的明星推广策略，也已成为北京乃至中国楼市的经典借鉴。

　　楼盘名：世茂滨江花园

　　世茂集团自20xx年于上海推出香港著名影星梁朝伟代言的世茂滨江花园以来，不但加强了其在海内外华人世界的知名度，也逐渐构建起一个在全国乃至全球重要城市推展其品牌形象及房地产项目的大型营销平台。范围涉及长江三角洲、珠江三角洲、北京、香港及台湾地区。海外则覆盖新加坡、马来西亚、印度尼西亚，以及北美的洛杉矶、旧金山、纽约、休斯顿、温哥华等城市，欧洲的巴黎、伦敦和大洋洲的悉尼及澳克兰等，并已获得空前的成功。

　　②客户会形式——

　　楼盘名：万科光谷城市花园

　　20xx年7月10日，武汉万科城市花园一期内部优先选房，在没有广告宣传，仅仅只通过万科“万客会”内部消息发布的情况下，200多名持续关注万科楼盘的客户冒雨前来参加内部优先选房意向登记，万科光谷城市花园挑起武昌市场新一轮冲击波的力度已势不可挡。

　　楼盘名：招商依云郡

　　20xx年8月5日，位于九亭区域的依云郡别墅举行首批VIP客户选房活动，当天去化160多套房源，销售率近100%！由招商地产创办的国内第一个业主俱乐部——招商会，提供诸多特色贴心服务，真正体现了品牌开发商处处为业主着想的可持续发展理念。据悉，首批VIP客户中，不少人是招商地产品牌的忠实追随者。随着招商地产全国化战略的推广，他们也是跟随招商置业中国。而招商在苏州开发的联排别墅依云水岸4月份推出一期200多套，几天内被抢购一空，上海项目更是延续了此番热销场景。

　　③商家联盟方式——

　　楼盘名：合生珠江帝景

　　“珠江合生会商家联盟”成立大会20xx年8月6日在位于CBD核心区的珠江帝景项目现场举行。珠江地产在京曾创下珠江帝景、珠江骏景、珠江绿洲等著名楼盘销售佳绩。此次成立“珠江合生会商家联盟”，表明北京房地产市场正在走向成熟，服务意识正开始为房地产开发企业所接受。

　　④活动形式——

　　奥林匹克花园样板房“零底价拍卖”

　　上海奥林匹克花园于20xx年11月26日举行了“0底价拍卖样板房”活动。在不到一天的时间，大约500多位购房者来电咨询。

　　万里雅筑“率先降价”

　　20xx年6月27日，普陀区上海万里城中心区域的万里雅筑二期开盘前几天，高调向媒体发布了最新价格：最低7350元/平方米，均价8500元/平方米。相较今年上半年区域一手房价一度达到13000元/平方米的高位，一跃成为万里板块最低价新盘。万里雅筑二期7月2日开盘，售楼处出现罕见的购房者爆满的场面。

　　锦绣满堂假日楼市统一价

　　20xx年国庆黄金周期间，锦绣满堂首推“统一价”——这一非常大众化却很经典的促销方式应对“假日楼市”。不分楼层(1——18楼)全部实行11000元/平方米，“统一价”期间，锦绣满堂共销售商品房近30套。

　　华润置地客户资源的“滚雪球”尝试

　　华润置地在上海蛰伏了3年时间。3年磨剑，出了一本书和一个项目：《风情上海滩》和上海滩花园。而在客户积累中，华润置地在北京已经积累了3万名的客户资源；上海1000~20xx名；成都20xx~3000名；武汉20xx多名；合肥20xx多名……如果将全国4万~5万名客户资源进行1：5的传递模式设想，华润在3年的跨地区运作中，已经为自己积累了25万人的潜在客户。

　　海上海“创意周”

　　20xx年11月30日至12月6日，“海上海”创意园区举行了“上海国际创意产业周”。来自30多个国家的创意产业机构、640家创意产业企业的6000多件作品将参展。这次活动从一定程度上确立了“海上海”作为一个独立的现代服务业集聚区的地位和个性，确定行业领军的地位，同时良好的商业经营必然不断提升“海上海”LOFT的租金、售价，使物业价值不断攀升。

　　莱顿小城“保障计划”

　　莱顿小城“购房无忧”方案从20xx年10月1日开始实施，其最具吸引力之处在于：自即日起凡购买莱顿小城只需支付总房款的30%，即可签定购房合同，余款70%可在20xx年5月1-15日期间(交房前一个月)支付。国庆黄金周期间，购房无忧方案已经获得了消费者广泛的认可。

　　海洲国际华园logo海选

　　20xx年11月初，部分媒体披露了《8万元赠慧眼——海洲国际华园“新logo(标志)”有奖海选活动》消息后，在上海乃至长三角引起巨大反响，在不到三天的时间内，海洲国际华园售楼处共接到300多通来电咨询、800多组来人实地考察、送达和寄达的选票突破5000张，收到新标志设计样稿30多组，还顺带销售了5套房子。

　　⑤体验活动——

　　楼盘名：百仕达红树西岸

　　红树西岸搬出了老子《道德经》中的“上善若水”这样一个意象，努力营造1种“上善生活观”，并以种种活动让客户体验到这种感觉。派对、赛马、帆船，红树西岸成为一个高品质生活组织者，对于它的客户，生活方式不再是一个抽象的概念，而是可以直接介入的生活。如在毕加索原作展中，红树西岸出资40万元，在红树西岸展出的20天中，吸引了20xx多名目标客户前往观展。

　　⑥产品说明会——

　　楼盘名：新湖香格里拉

　　新湖在杭州的首个项目“香格里拉””，20xx年在凯悦大酒店最大的宴会厅举

　　行了产品说明会，以高档豪宅别墅形象，炫目登场。由于准业主不断涌入，酒店

　　服务生不得不多次加座，已经佐证其项目的冲击力。

地产营销策划篇5

　　既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，但是高回报就有高风险，机遇与风险共存。但是投资大，如果被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。

　　高风险，高投资，所以在房地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。

　　下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：

　　房产行业解决方案：

　　09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：

　　精准推广规划：

　　1）楼盘客群细分；

　　2）精准短信营销平台；

　　3）精准邮件营销平台；

　　4）数据库发送执行；

　　5）目标客户dm营销设计与执行。

　　房产代理专项规划：

　　1）数据库建立；

　　2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）

　　3）数据库发送执行。

　　商业地产集客规划：

　　1）商圈分析；